Очень часто произносят эту фразу клиенты, продавшие недвижимость (квартира, дом, земельный участок), находившуюся в общей долевой собственности , которая была в собственности меньше минимального срока владения. Напомним, что минимальный срок владения имущества для целей НДФЛ, в большинстве случаев, составляет 5 лет. Исключения — получение имущества в дар, наследство или при приватизации — минимальный срок владения 3 года.
1. В чем суть рассмотрим на примере:
Братья Ивановы продали квартиру за 2 млн. рублей по одному договору, находившуюся в собственности менее года¹. Каждый владел по ½ доли. Они узнали от знакомых о том, что для того чтобы не платить налоги с продажи квартиры – можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей с суммы дохода с каждой доли. Они решили самостоятельно посчитать налоги.
Их расчет:
Налог к уплате = (2 млн.руб. / 2 – 1 млн.руб.) * 13% = 0 руб., где
2 млн.руб. / 2 — расчет стоимости доли одного брата;
1 млн.руб. — налоговый вычет при продаже
В итоге они составили и сдали декларации. Налог, конечно, не стали платить. Но спустя время получили требования от налоговой, что их расчет в декларации неверный и по данным налоговой каждый должен заплатить государству по 65 тыс. руб.
2. Кто же прав братья Ивановы или налоговая?
Согласно подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета – 1 млн. руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Соответственно, имущество братьев Ивановых находилось в общей долевой собственности, поэтому налоговый вычет в размере 1 млн. руб. должен был распределен между ними пропорционально их доле.
А значит верный расчет налога должен выглядит так:
Налог к уплате = (2 млн.руб. / 2 – 1 млн.руб. / 2)* 13% = 65 000 руб., где
2 млн.руб. / 2— расчет стоимости доли одного брата;
1 млн.руб. / 2— налоговый вычет при продаже пропорционально доли
Таким образом, мы видим, что в данной ситуации при проверке налоговый инспектор верно рассчитал налог к уплате и правомерно направил требование.
3. Что можно было сделать чтобы не платить налог?
Минфин России разъяснил, что в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру, как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме не более 1 млн руб. (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544)
Выходит, для того чтобы каждый из братьев мог воспользоваться правом на налоговый вычет в размере 1 млн. руб — им нужно было продать доли в квартирах отдельными договорами купли-продажи.
Расчет налога в данном в случае выглядел бы так:
Налог к уплате = (1 млн.руб. – 1 млн.руб.)* 13% = 0 руб., где
1 млн.руб.— стоимость доли по отдельному договору;
1 млн.руб.— налоговый вычет при продаже
Если бы братья Ивановы перед сделкой обратились к налоговому консультанту и узнали все нюансы заранее, то сэкономили бы 130 тыс. руб. из своего семейного бюджета.
¹Это меньше минимального срока владения – 5 лет (ст. 217.1 НК РФ), поэтому нужно сдать декларацию и уплатить налоги.
Налоговое законодательство имеет очень много нюансов и поэтому перед совершением сделки лучше всегда обращаться не только к юристу, риэлтору, нотариусу, но к налоговому консультанту.
Ведь это может помочь сберечь Ваши нервы и деньги.
Звоните нам по телефонам
8 800 770 01 99 (звонок по России бесплатный)8 960 879 04 24
Пишите на электронную почту info@fintech-s.ru
